Bir şeyi kullanmak ve yararlanmak amacıyla taraflar arasında karşılıklı kira sözleşmesi imzalanır. Kiracı bedel ödemeyi üstlenirken kiraya veren kullanma ile yararlanma hakkını kiracıya bırakır. Kira sözleşmesinde taraflar karşılıklı edimlerini yerine getirmediğinde kira sözleşmesi de kanunlar çerçevesinde sona erecektir. Bu sona erme iradi olacağı gibi kanunların verdiği haklardan ötürü cebri de olabilir.
Kira sözleşmesi iptali kiracı veya kiraya veren tarafından gerçekleştirilebilir. Edim yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracıya karşı çeşitli sebeplerle tahliye davası açılabilecektir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi hususu kanunda açıkça belirtilmiştir. Yasal mevzuata göre çeşitli sebeplerden ötürü kira sözleşmesinin sonlandırılması mümkündür.
Kira sözleşmesi iptali için konut ve işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddelerine bakılmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenleme yapılan Türk Borçlar Kanunu hakkında detaylı bilgi için avukatla görüşebilirsiniz. Hangi durumlarda tahliye davası açılabileceği, kira sözleşmesinin sonlandıracağı avukat desteği alınarak bilinecektir.
Son yıllarda eski kiracıyı çıkarıp daha pahalıya yeni kiracı ile kira sözleşmesi imzalamak yaygındır. Avukat desteği almazsanız bu konuda yapacağınız yanlış hamleler tazminat ödeme yükümlülüğüne neden olacaktır. Belirli süreli kira sözleşmesi veya belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye nedenleri hakkında avukatınız gerekli desteği sağlayacaktır.
Belirli süreli kira sözleşmesi ile belirsiz süreli kira sözleşmelerinin iptali farklı şekillerde yapılmaktadır. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme iki şekilde sona erdirilebilir. Bildirim yoluyla veya dava yoluyla belirli süreli kira sözleşmesi sonlandırılabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresi bitmeden en az 15 gün önce bildirim yapmak zorundadır. Bu bildirim süresinde yapılmadığında kira sözleşmesi, aynı şartlarla 1 yıl için uzamış kabul edilir. Uzama süresi boyunca kira sözleşmesinin sonlandırılması hakkı sadece kiracıya aittir. Kiraya veren 10 yıllık uzama süresi sona erdikten sonra uzama yılı bitmeden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi fesih edebilecektir. Kiracıya her zaman sözleşmeyi fesih etme hakkı tanınırken kiraya veren 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre sözleşmeyi sonlandırma imkanına sahiptir. Bu konularda bilginiz yoksa avukat ile görüşüp doğru yol izlemek yararınızadır.
Kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri çok fazladır. Hangi kanun maddesinin aranızdaki kira sözleşmesine uygulanacağına dair bilginiz sınırlıdır. Türk Borçlar Kanunu anlaşılır şekilde düzenlenmiş olsa da hukuk bilgisine sahip değilseniz kanunları yorumlama ve olaya uyarlamak mümkün değildir. Avukatınız kiracı ve kiraya veren arasında imzalanan sözleşmeye göre size destek sağlar. Kiracıdan kaynaklanan veya kiraya verenden kaynaklanan sorunlara karşı haklarınızı hukuk korumasına alır.
Hangi Durumlarda Tahliye Davası Açılabilir?
Kanunda açıkça tahliye davası açılabilecek durumlar sayılmıştır. Kanunda belirtilen haller dışında Türk Borçlar Kanunu’na göre tahliye davası açılabilmesi mümkün değildir. Bu nedenlerin kanunda açıkça belirtilmesi keyfi nedenlerle sözleşmenin feshedilmesini engellemek içindir. Kiracının hak kayıplarına uğramaması ve maddi açıdan zorda kalmaması için tahliye davası açılacak haller sınırlandırılmıştır.
Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmesinin Feshi Hangi Durumlarda Mümkündür?
Kira sözleşmesinin feshi kanunda açıkça belirtilen hallerde mümkündür. Ancak aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda kiracının eşinin açık rızası aranmaktadır. Eş rıza vermediğinde hakimden bu konuya dair karar verilmesi istenebilecektir. Aile konutunda sözleşmenin feshi için rıza arandığı durumlarda çıkmaza girdiyseniz avukata danışabilirsiniz. Avukatınız hukuk çerçevesinde gerekli desteği sağlar. Kanunda yer alan hükümleri olayınıza uyarlayarak size yol gösterir.
Kiracının Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesini Feshi
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşme süresi bitmeden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak zorunludur. Bu süre içerisinde bildirim yoluyla sözleşme fesih edilmezse aynı şartlarla 1 yıl için uzamış kabul edilir. Kiracı bildirim hakkını kullanarak kira sözleşmesini sonlandırabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı genel hükümlere göre sözleşmeyi sona erdirebilecektir.
Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi
Kira sözleşmesine taraf olan kiraya verenin kendisi, alt soyu, üst soyu, eşi ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı olabilir. Bu kişilerin kira ilişkisine konu olan yeri kullanma zorunluluğu doğduğunda belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunulur. Fesih için belirlenen süreyi gözeterek 1 ay içinde açılacak tahliye davası ile kiracı taşınmazdan çıkarılabilir.
Bu kanun maddesinde kiraya verenlerin en çok yaptığı hata ihtiyaç nedeniyle tahliye sonrası yeni bir kiracıya taşınmazın kiralanmasıdır. Kiraya veren kiracıyı tahliye ettikten sonra haklı sebep olmadıkça ve 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına taşınmazı kiralamayı yasaklar. Kiraya veren buna uymadığı takdirde son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla eski kiracıya tazminat ödemek zorundadır.
Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliyesi
Tahliye taahhüdünü kullanarak taşınmazın tahliyesini sağlamak oldukça yaygındır. Kiracı taşınmazı kiralamadan yazılı tahliye taahhüdü zorbalığı ile karşı karşıyadır. Tarih kısmı boş bırakılan kağıdı sözleşme imzalandığında kiracıdan alır. Ancak Yargıtay bu durumun ispatı halinde tahliye taahhüdünü geçersiz sayar. Burada ispat yükü boş tarihli tahliye taahhüdü imzalayan kiracıdadır. Avukat desteği sayesinde yazılı tahliye taahhüdünün sonuçlarını ortadan kaldırabilirsiniz.
Kiracının yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliyesinde kiracı, kiraya verene karşı taşınmazı belli tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen boşaltmamışsa kiraya veren yasal yollara başvurabilir. Taahhütte belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabileceği gibi icraya da başvurabilecektir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi
İki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesinde kanun hükmü açıktır. Türk Borçlar Kanunu madde 352’ye göre; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Ödeme için yapılan iki haklı ihtardan sonra kiracının ödeme yapması ihtara dayalı tahliye davası açılmasını engellemez. Yargıtay Kararlarına göre süresiz sözleşmelerde ve kira ödemesinin yıllık kararlaştırıldığı durumlarda iki haklı ihtara dayalı tahliyeden söz edilemez. Buna dayanarak tahliye davası açılamayacaktır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliye
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle taşınmazların ilamsız takibe konu olması mümkündür. İlamsız icra yoluyla tahliye edebilmek için ilk olarak kiracıya ödeme emri çıkarılır. Ödeme emrinde kiracının 30 gün içinde kira bedelini ödemesi istenir. Ödeme emrine rağmen ödenmeyen kira borcu ilamsız icra takibine konu olabilecektir.
Kiracı, ödeme emri gönderildikten sonra ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz yolunu kullanırsa takip durur. Duran icra takibinin devam etmesi için icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesi istenebilecektir. İtirazın iptali davası kabul edildiğinde kiracı tahliye edilebilecektir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi
Kiracının oturduğu taşınmazı başka biri satın aldığında yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Kiralananı sonradan alan kişinin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu ve bakmakla yükümlü olduğu kimsenin ihtiyacı olması halinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilecektir.
Yeni malikin satın almasından itibaren 1 ay içinde kiracıya satın aldığını, tahliye etmesi gerektiğini bildirmesi önemlidir. Yeni malik kira sözleşmesini 6 ay içinde açacağı dava ile sonlandırabilir. 1 ay içinde tahliye edilmediğinde 6 aylık süre tahliye davası açmak için getirilmiştir.
10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kira Sözleşmesinin Feshi
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunup sözleşme sonlandırılabilir. Kiracı bildirimde bulunmadığında sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzar. Kiraya veren 10 yıllık uzama süresi sonunda uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi fesih etmesi mümkündür. Bu sürenin sonunda kira sözleşmesinin fesih edilmesi için sebebe gerek yoktur. Bildirime uymasına rağmen taşınmazı tahliye etmeyen kiracıya karşı tahliye davası açılabilmesi mümkündür.
Taraflar 10 yıllık kira süresi bitmeden yeni bir sözleşme imzaladılarsa bu durumda yeni 10 yıllık sürenin başlangıcı bu sözleşmedir.
Kiracının Yükümlülüklerine Aykırı Davranması Sebebiyle Kira İlişkisinin Sonlandırılması
Kiracının komşularını ve çevresini rahatsız etmemesi yükümlülüklerindendir. Aynı zamanda kiralanan taşınmazı koruyup amacına uygun şekilde kullanmalıdır. Bu yükümlülüklerini yerine getirmeyen kiracıya aykırılığın sonlandırılması için 30 günlük süre tanınır. Yazılı ihtarda 30 gün içinde aykırılık giderilmezse kira sözleşmesini sona erdireceği bildirilir. Ancak kiracıya süre vermenin gereksiz olduğu veya kiracının taşınmaza kasten zarar verdiği durumlarda 30 günlük süre aranmaz. Bu durumda derhal kira sözleşmesi fesih edilebilecektir.
Kiralananın Yeniden İnşası Nedeniyle Tahliye
Kiralananın duruma göre yeniden inşa edilmesi, onarılması ve tadilat yapılması gerekebilir. Bu durumlarda kiralananın kullanımı mümkün olmayacağından belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda tahliye edilebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere ve fesih bildirimine göre belirlenen tarihten başlayıp 1 ay içinde açılacak dava ile sona erdirilir.
Kiralananın yeniden inşası nedeniyle tahliye davası açıldığı durumlarda yeniden kiraya verilecek kişi eski kiracıdır. Kiracının bu durumda öncelik hakkı saklıdır.
Kira Sözleşmesi İptali ve Tahliye Davası
Yukarıda sayılan haller kendi içinde tahliye davasının sebeplerini oluşturur. Her kira ilişkisi farklı olduğundan kira sözleşmesinin feshinin haklı olup olmadığı olay içinde değerlendirilmelidir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında gerçek bir ihtiyaç söz konusu değilse kiraya verenin kötü niyeti aranır. Bu kötü niyeti ispat eden kiracı, kiraya verenden tazminat alabilecektir. Yeni bir kiracıya daha pahalıya evini kiraladığı ispat edildiğinde kiraya verenin tazminat yükümlülüğü doğar.
Kira sözleşmesi kendi içinde hak ve yükümlülükleri içeren sözleşmelerdendir. O yüzden kira sözleşmesinin iptali ve tahliye davası açma süresi de farklılık gösterir. Önemli olan hangi durumlarda tahliye davası açıp tazminat talep edilebileceğidir. Bu alanda nitelikli ve uzman bir avukattan destek almak ciddi mali kayıp yaşamamanızı sağlayacaktır.
Avukata ücret ödemek istemediğinden farklı yollara başvurup sonunda tazminat ödemek durumunda kalan çok fazla vatandaş vardır. Avukatlar vatandaşların hakkını korumak ve onları hukuk çerçevesinde tutmak içindir. Yanlış yapılan hamleler ve kanunu dolanmaya çalışmak size zaman, para ve itibar kaybettirir. Hukuksuz yollara bulaşmamak, hukuk çerçevesinde tahliye davasından olumlu sonuç almak için avukatınızla görüşün. Avukatınız kira ilişkisi ve yaşadığınız sorunlara göre tahliye davası açma yolunu gösterir. Kiraya verdiğiniz taşınmaz nedeniyle sorun yaşamamak ve karşı tarafla yeni sorunlara kapı aralamamak için bu davalarda avukat desteği alın. İstanbul Zeytinburnu’nda faaliyet gösteren Gür Hukuk her türlü kira ilişkisine dair sorularınıza cevap bulacağınız yerdir.